沈阳二套房首付50%，这样的说法就像老小区楼道里张贴的告示一样，看上去是一行字，但是真正到了银行窗口去询问的时候，就会发现弯弯曲曲地绕了很多圈。翻旧账、看房子性质、查贷款记录，缺一不可。把一些热门词语拆开来、凑合着说一说，买不买房就看得出来了。

二套房怎么算

银行认定为第二套房，并不是根据你手中有多少把钥匙来决定的，而是根据你在银行里的贷款记录来判断的。沈阳大部分银行都实行了“认房又认贷”的政策。名下有房产的情况下再购房就属于第二套了；没有房产的情况下，有房贷记录但是没有还清的话也属于二套房。房子和贷款两条线，哪一条占了另一条，那么第二套房的帽子就会被扣下来。

首付为总价的50%的算法

首付50%，并不是按照挂牌价的一半来支付，而是根据银行评估价或者网签价中较低的一个来确定。一套房子挂牌价为200万元，而它的评估价格只有180万元，所以首付要按照180万元的一半来计算，即90万元的现金提前准备好。中间差出的20万元，或者作为首付款补齐，或者另外想办法。这个数字很固定，差一千万也不能。

贷款记录就像老船票一样

曾经借过一次款，即使房子卖掉了，借款记录仍然存在在信用报告中。沈阳的一些银行在查询贷款信息的时候会查到五年以前甚至更早的时间。结清了还好，没有结清的话就再去买房，直接按照二套房甚至是停止还款来处理。一张旧船票不能买上新的船，就是指这件事。贷款记录不会自动消失。销户证明和结清证明要准备好，不要等到面签的时候再去翻抽屉。

普通的住宅这条线

二套房首付五成主要是普通住宅。非普通住宅首付要高一些，一般是六成到七成之间。沈阳普通住宅的标准是根据面积、容积率、单价来确定的。面积超过144平方米或者小区容积率小于1.0的时候，银行和税务就会另眼相看了。在购买大平层之前要先询问清楚，不要用普通住宅的钱去买非普通住宅的东西。

首套房结清与否差别很大

首套房贷款已经还清了，二套房首付可以和银行协商，部分银行可以做到40%或者30%。没有结清的情况下，首付要达到五成以上。这两条路是完全不一样的。第一套房已经结清的情况下，第二套房的首付可以有一定的弹性。结清证明可以当作通行证使用，拿着它去面签，很有把握。没有结清，流水、收入证明的要求也会加倍，月供不能超过收入的一半。

公积金和商业贷款两张账

公积金二套房首付比例和商业贷款不一样。沈阳公积金二套房首付比例以前是40%或者50%，根据房子的面积以及贷款额度来定。组合贷就更麻烦了，公积金和商业贷款各自计算自己的首付比例，谁高就按照谁高的来。组合贷首付按照高标准来执行。公积金账户里的余额和缴存年限也都被限制了额度。除了关注商贷政策之外，公积金账本也要单独翻出来。

评估价、网签价

二手房交易有两套价格体系：一个是网签价格，另一个是评估价格。银行根据评估价来确定贷款额度，而税务部门则以网签价格为准进行税收计算。首付按照较低的一个来算，税率则按照较高的一个来交。银行评估价一般比市场价低一些。一套房子网签价格是200万元，但是它的评估价只有170万元，所以首付要按照170万元来计算。有的人想要以较低的网签价格来节省税收，但是他们的首付比例并没有改变，并且可能会被税务机关盯上。不要玩火。

利率上浮所增加的利息

二套房的利率要比首套房的利率高一些。首套房一般为基准或者下浮，二套房普遍会上浮10%-20%。贷款100万元，期限三十年，利率相差一个百分点，那么利息就会多出二十多万元。二套房利率上浮会增大总的支出。首付五成已经掏空了六个钱包，再加上利息上升，每月的压力就像滚雪球一样越来越大。在买房子之前可以用计算器试算一下，不要拍脑袋。

购房资格先过关

沈阳限购没有完全放开，本地户口的家庭最多可以买两套房，外地户口需要社保或者个税连续缴纳一定时间。资格不合格，首付准备再齐也没有用。购房资格就是入场券。首先查看自己是否符合购房资格，然后再商讨首付事宜。不要交了定金之后才得知自己被限购了，违约金是可以退还的。

契税、个人所得税会随着套数增加而上涨

二套房的契税要比首套房高一些。90平米以下的第一套房子按1%来交税，第二套以上的房子要按照3%来交税。个税要看是否达到五年，这是唯一的标准。一套价值200万元的房子，需要缴纳的契税多了4万元，并不是一笔小数目。中介费、评估费、担保费都按照交易额来计算。杂费需要留出房款5%以上的资金。除了首付款外，还要留出一定的现金，否则到了过户的时候就会手忙脚乱了。

不要踩到首付贷的坑

首付不足的人就动起了首付贷、消费贷的歪脑筋。银行查首付来源的时候，在流水里面突然出现了一笔大额款项，并且需要说明这笔钱是从哪里来的。查出来是借款的话，直接拒绝借款。信用贷款、装修贷款也是一样的。首付来源要干净。首付款必须是自己所有的钱或者直系亲属赠送的钱，并且要提供赠与协议。不要拿征信开玩笑。

时间节点要把握好

政策随时都可以改变。沈阳二套首付50%，执行期间网签时间、面签时间、放款时间哪一个为标准，由银行来决定。赶在新政来临之前，材料还没有全部提交上去，按照新的政策来执行吧。政策执行以银行面签的时间点为标准。在购房下定之前，要让中介以及银行客户经理以书面形式确认目前的政策，并把确认书拍照留底。口头上的承诺是不被认可的。