LPR是贷款市场报价利率的英文缩写。换一种说法就是银行向外面发放贷款所使用的基准利率可以作为参考。这不是由央行直接决定并公布的数字。每月20日的时候，会有几家报价行给出他们认为最好的客户贷款利率。去掉最大的和最小的数，然后用加权平均的方法得到一个数。LPR就是这个数字。分为一年期和五年期以上的两种。一年期的短期贷款、五年以上的长期贷款。房贷和五年期以上的LPR是直接相关的。

以前房贷利率是按照央行基准利率来确定的。银行会在基准利率的基础上进行打算是不是上浮。从2019年开始实行利率市场化之后，房贷利率就以LPR为基准了。新的房贷利率定价方法为LPR+基点。基点既可以为正数也可以为负数。一个基点是0.01%，也就是千分之一。比如说LPR为4.2%，加上50个基点之后，最终的利率就是4.7%。如果把该基点写入到合同中，并且在整个贷款周期内都不变的话。LPR部分按照重定价周期进行调整。

重定价周期一般为一年。大多数人的选择是每年1月1日进行调整，也有一些人会选择贷款发放日所对应的日子。调整的时候要看最新的LPR。LPR上涨了，那么你的月供也会随之增加。LPR下降了，那么每个月需要支付的贷款利息也会随之减少。LPR不调，那么月供也就不会变。

存量房贷客户，即在2019年前按照基准利率贷款的人群，经历了大规模的变化。银行给的选择只有两种。一种是转换为固定的利率，在之后LPR如何变动与你无关。一个是转换为LPR浮动利率，随着市场的变化而变动。大部分人都选择了浮动。转过后，利率公式就变成了LPR加上当初合同中约定的加点数。加点值按照原来的合同利率减去转换时点的LPR来计算。加点数值也是固定的。

LPR是如何产生的。报价行根据公开市场操作利率来确定自己的报价，而这个公开市场操作利率就是指中期借贷便利利率。MLF利率就是央行向商业银行提供的中长期贷款的价格。银行在该成本上加点来形成LPR报价。增加的部分包括了资金成本、市场需求和风险补偿等几个方面。央行下调了MLF利率的话，那么LPR一般也会随之下降。在降息周期中，LPR也跟着下降。在加息周期中，LPR会上升。LPR市场化的程度要比之前的基准利率要高一些。基准利率变动需要经过国务院批准，而LPR每个月都会上报。

房贷利率会随着LPR的变化而变化，并且传导路径变短了。央行下调了MLF利率之后，LPR也会跟着下降，新房贷款利率就会马上降低。存量房贷会在下一次重定价的时候进行跟进。该机制使得货币政策可以更迅速地传递给居民。以前基准利率几年才调整一次，而LPR的变化频率要高得多。从2019年8月至2023年年底这五年中，5年期以上的贷款市场报价利率(LPR)由原来的4.85%下降到了现在的4.2%。中间也调整了几次。

LPR变动会直接对房贷月供金额产生影响，而一年期LPR则会影响到企业的短期贷款，五年期以上的LPR则会对个人住房贷款造成影响。

银行在为房贷定价的时候，LPR这部分是固定的，而加点的部分则会根据个人的情况有所不同。第一套房加点少，第二套房加点多。信用好可以多加一点，信用不好就只能少加一些了。各个城市的加点量是不一样的。一线城市的调控比较严格，加上的钱也比较多。三四线城市的去库存工作，在一些地方会增加一些负或者很低的加点。

加点来固定住这个机制，所以决定利率变动的是LPR的部分。如果原来的合同是LPR加80个基点的话，在LPR由4.3%下降到4.2%之后，最终的利率也从5.1%降到了5.0%。降息的意思就是LPR下降。基点不变。希望通过利率下降来大幅度减轻负担，需要LPR不断走低。当LPR上涨的时候，月供也会跟着一起涨。固定利率客户的贷款利率不会受到LPR的影响，而是保持在当初约定的利率水平上。

当房贷利率和五年期以上的LPR挂钩之后，货币政策宽松可以更快地把购房成本降下来，反之如果货币政策收紧的话，购房成本就会加快上涨。该特点从2021年开始一直到2023年都比较突出。五年期以上的LPR已经下降了几次，首套房贷款利率下限也被打破了，在一些城市的首套房贷款利率甚至低到了4%以下。历史低位。在基准利率的时代里，房贷利率打七折的话就是4.158%。按照LPR的基础上再减去20个基点，也就是3.7%，这是比较常见的。相差几十个基点。

LPR每个月都会发布出来，在央行官方网站以及全国银行间同业拆借中心网站上都可以找到这些数据。历史数据是公开和透明的，报价机制也是公开和透明的。报价行名单公开、计票规则公开。不可以人为地去操控某一时期的统计数据。去掉最高价和最低价之后再进行加权平均。极端报价会被排除在外。

重定价日的选择很有讲究。选择1月1日作为基准日期，并以此为基础来确定当年12月份的贷款市场报价利率(LPR)。选择贷款发放日期的时候要根据最近一次发布的LPR来确定。当预计LPR会下降的时候，早点进行调整就会得到更多的好处。预期LPR会上升，在晚的时候进行调整就会承受更多的压力。大多数人没有这样的预期能力，选择在1月1日省事。银行默认的选择一般是在每年的一月一日。

LPR并不是最后的房贷利率，它只是个起点，在这个基础上再加上银行自己设定的一个数值，这就是所谓的加点部分了，而这个加点部分又会受到个人的风险状况以及所在城市的相关政策的影响。加点的部分由银行自己来决定，但是受到央行窗口指导以及地方政府自我约束机制的影响。首套房贷款利率下限为LPR减去20个基点，二套房贷款利率下限为LPR加上60个基点。这是全国统一的规定。地方会根据房地产市场的状况来做出相应的调整。房价连续下跌的城市，在一定时期内可以不执行首套房贷款利率下限的规定。导致各个地方的贷款利率相差很大。

LPR下降之后，存量房贷利率并不会马上降低。到重定价日的时候就会出现一个时间差。比如说6月份LPR下调了，重定价日为每年的3月份，所以要到下一年的3月份才会调整。在这段时间里就没有享受到利率下降带来的好处了。LPR上涨的时候就和LPR下降的时候一样，时间差形成了一个缓冲期。浮动利率是有两方面的风险。固定利率是没有风险也没有收益的。

合同中增加的点数，在签订之后不能改变。想要增加点数的话就只能重新贷款了，也就是转按揭或者置换贷款。手续很繁琐，费用也比较高。大多数人会选择接受原来的加点。加分多少要根据签约的时候市场的状况来定。2019年的转换的时候，存量房贷加点计算出来之后就固定了。有的人加点比较高，有的人加点比较低。高低之差会一直伴随着整个还贷周期。

LPR机制运行了几年后，利率传导效率得到了提高。以前基准利率变动一次，而贷款合同中的利率则会立刻跟着变化，这就是政策利率直接用行政命令来改变。LPR变动是由市场的报价来决定的。银行的资金成本发生变化之后会传递到LPR上，而LPR又会传导到房贷中去。中间有一个报价行自行定价的过程。该机制使利率趋于市场化的程度，并且减少了行政上的干涉。

五年以上的LPR调整主要是针对中长期贷款的，其中住房贷款占比较大，LPR调整幅度以及频率会直接关系到居民的债务负担。央行调整MLF利率、银行给出LPR、居民房贷月供发生变化。链条清晰。当宏观经济需要进行刺激的时候，降低MLF、LPR，并且下调房贷利率来激发购房需求。当出现过热的情况的时候，MLF不动作或者上升，LPR也不动或者上升，房贷利率升高、需求下降。在现实传导的过程中还存在其他的因素来干扰。由于银行息差的压力以及存款成本的刚性，使得LPR下降幅度小于MLF下降幅度。报价行为了自身的利益。

要看LPR的趋势就要注意每个月的20日。工作日顺延。当出现降准、降息的时候，在市场上就会提前进行交易预期。债券市场的反应速度要比房贷合同快很多。十年期国债收益率就是LPR的一个先行指标。国债收益率下降，意味着LPR也会随之下降的压力。银行负债的成本降低了，LPR还有下降的空间。

选择房贷时采用浮动利率的方式，在长期内可以关注到利率的变化趋势。人口结构的变化、经济增速的转换、利率长期走低的趋势。日本和欧洲都存在很低甚至是负利率的情况。中国的利率也在下降中。浮动利率一般会持续获得好处。中间出现了一些波折，但是各个阶段都出现了上涨的情况。只有经受住起伏之后才能够得到长久的下跌收益。不愿意承受风险选择固定利率。固定利率在市场利率下降的时候，机会成本就会增大。

LPR数值现在处在比较低的位置上。5年以上贷款市场报价利率大约为4%左右。和历史相比，在2008年的基准利率为7折之后是4.158%。目前首套房贷款利率已经降低了。低利率环境下容易出现过度借贷的情况。杠杆放大到一定程度之后，在未来的利率上升的时候就会出现风险敞口。LPR上涨了1个基点，也就是每个月多了50元左右的利息支出。压力不小。由于低利率的存在，所以风险意识不会因此而消逝。

银行房贷合同中会对利率调整的方式进行约定。拿出合同来看一下利率条款。固定利率就是把一个固定的数字写进去。浮动利率用LPR加上多少个基点来表示，重定价日是哪一天。不放心的话可以打个电话给贷款银行。每年重定价日的时候要留意一下LPR的变化情况。LPR持续下降，月供也相应减少了。一次又一次地提高，每个月的还款额也大大增加了。做好家庭现金流量计划。

LPR的意思要解释清楚。房贷利率会影响到理顺问题。每个月都会更新数据，并且按照合同来确定最后的花费。浮动挂钩LPR加上一个点就固定了。重定价日调整，比较简单，没有复杂的概念。在现实生活中，很多人每个月都要还贷款的钱款，而这个钱款会随着LPR的变化而变化。经济学书上讲的利率传导，在银行扣款短信中得到了体现。多一点还是少一点。遵守规则，选择权掌握在自己的手中。是固定利率还是浮动利率、重定价日定在哪一天，在签订合同时就要想好。签字之后就要按照合同来执行了，规则是公平的，责任也是自己承担的。