学区房。从字面上理解的话就是把房子和学校联系在一起。房子所在的区域，按照片区对口的方式把孩子送到某所小学或者中学去上学。买好了房子之后，就把户口迁过去了，孩子的入学也就有了保障。资格并不等同于百分之百被录取，还需要考虑落户年限和学位占用的情况。在该逻辑链条中，房子为载体、入学名额为衍生价值。房产证、户口本这两样东西凑在一起才算是拿到了入场券。

在市场流通的过程中，学区房价格的构成是比较特殊的。普通住宅的价格会根据地段、户型、楼龄、物业等因素来确定。学区房又增加了一层溢价，也就是对口学校声誉带来的溢价。该部分溢价波动比较大。一旦政策有所调整，或者划片范围发生变化之后，那么溢价可能会消失。老旧小区的价格比同地段非学区的新房要高很多，其根本原因就是如此。买的是课桌的使用权，并不是水泥或者砖头。

在实际的操作中，买主很容易把学区房和学位房弄混了。学区房是由政府划定片区，并且每年都会进行一些调整。学位房是开发商和学校签订了协议，给了一定数量的入学名额，用掉一个就少一个。后者的风险更大一些，在开发商不能履行其承诺的时候，维权会比较困难。看房的时候一定要问清楚，是划片还是指标，在补充协议上注明。口头上的保证是不被认可的。

在购买之前进行的摸底工作，并不是所有的项目都可以省略掉的。第一项就是把往年划分区域的情况搞清楚。到区教育局网站上查一查文件内容，并且不能相信中介机构单方面的说法。连续看了三年的划分来判断稳定性的大小。靠近学校大门的楼房不能进入的情况曾经出现过。第二点是核对学位被占的情况。房子六年之内（部分地方九年）没有孩子的可以使用该套房屋上学到对口学校。有占用记录，即使你买到了学位，孩子的名额也有可能被统筹到其他的学校中去。到片区派出所、学校教务处去核实一下，比听房东说要可靠一些。

预算规划要考虑到隐形的成本。中介费、契税、个人所得税都是明码标价的。房屋评估价与实际成交价格之间的差距部分不能用贷款来填补，需要借款人自行支付现金。老房子贷款年限受到限制，但是月供的压力却比新房子更大一些。手上没有足够的钱来弥补这个缺口的话，那么去看房子的范围就要往回缩一点再缩一点。不要只看挂牌价格，在签订合同之前可以让中介提供一份详细的税费清单以及贷款预计结果。

交易流程中的节点有好几个是卡脖子的地方。第一关是签约。在定金协议中要明确房东对于学位没有被占用的保证，并且要规定好违约责任。违约赔偿金要写出具体的数额来，并不能只说“双倍返还定金”就可以了。定金金额受到法律保护的最大限度为总价款的20%。第二关就是网签、面签。网签价格来确定贷款额度、缴纳个税基数等，在此需要权衡。报低了贷款少，报高了税费高。在面签的时候银行会对你的流水进行审核，半年内流水单需要提前准备一下，不然到了时候才发现不能覆盖两个月的房贷还款额。

落户阶段就是最关键的一步。合同中要明确注明房东户口迁出的具体时间，并且要支付一笔户口迁出押金。金额不能太小，几万元对于卖家来说没有约束力。十万起跳，或者按照总价款的5%-10%来商议。流程走到了最后一步，并不是拿着钥匙就可以进去了，而是要到派出所去查户口。确定原来的房主要全家户口已经迁出之后，再把保证金打过去。顺序颠倒了，后面的去找人迁移户口非常麻烦，派出所只管冻结，并不负责强制清除人口。

过户之后还要注意的一件事情就是。水电煤气物业费结清是正常的事务。对于学区房，在去学校的招生办公室再核实一下入学报名需要哪些材料的时候要特别注意。一些学校会把水电费缴费记录当作实际居住的证明。新买的房产证和几个月前缴纳的契税发票的时间顺序不对。事先询问清楚需要哪些东西，然后补齐。

政策的变化是无法由购房者来决定的。实行多校划片政策，一个房子对应多个学校，并且随机派位。学区房的确定性被打破。买入节点接近入学年的，这样的风险就要自己承担了。学位预警片区的学生按照落户的时间顺序排队，晚了一天就有可能被淘汰。选择某个学校的时候，要研究该学校过去三年的预警公告，并计算出自己落户的时间长度是否处于安全范围内。

中介推荐的房子，在描述中经常会出现“总价低、占坑神器”这样的词语。这样的房子一般面积很小，根本不能住人，只是用来落户用的。贷款受限制的程度比较高，银行对于面积较小或者房龄太大的房子进行审核非常严格，并且可能会拒绝发放贷款。全款的压力比较大，或者是需要寻找利率较高的消费贷款来补充一下，不是很划算。购买这样的占坑房，在出价的时候也会遇到下一个买家贷款困难的情况，流动性差。

房主的身份也要查得非常清楚。房产证上所载明的名字和签约人的名字是否一致，是夫妻共同财产还是个人所有。一方没有到场的话要有一份公证书或者委托书。房主要求偿还债务，因此该房屋存在被查封的风险，在房产档案中可以查到。拉产调花的时间不会很长，不要吝啬这一步。有房产做抵押的话，要问清楚是哪种类型的抵押。正常的按揭抵押问题不大，通过资金监管账户来解除抵押。个人借款抵押、担保公司的抵押方式都有可能，所以需要慎重考虑。

最后一步就是验房和收房了。学区房中，租客占据着不肯离开的事情也出现过。买卖不破租赁，租约还没有到期限的时候，你就拿到了房本也无法入住。在签订合同时要确定该房屋处于空置的状态，或者是租客已经签署了放弃优先购买权、限期搬离承诺书。