夫妻俩生活在一起，房子的名字却经常更换，并且大多数情况下都不是为了好玩。房产证上的名字是谁，就涉及到钱、税和以后出售房屋的问题。所谓的“夫妻共同房产过户”就是说搬家了，其实是在进行产权变更。分几种情况。婚内的加名字、减名字、离婚分割财产、继承变更等。每条道路都不一样，所花费的资金也不尽相同，所涉及的部门也存在交叉。

婚内的变更是最常见的。结婚之后，一方婚前购买的房子想要加对方的名字。或者是两个人本来是共同共有的，现在就变成了一个人单独所有的状态。这是婚内的财产约定，不需要缴纳任何税费。契税、个人所得税、增值税全部免除。只收工本费。住宅80元/㎡、非住宅550元/㎡。流程不复杂。带好结婚证、身份证、房产证、土地证到不动产登记中心办理。填写表格、双方到场、拍照、等工作日后，新的证件就会发下来，原来的证件就作废了。婚内的变更要夫妻双方一起到场，缺少其中一方就不能办理。有贷款的房子，加名字或者减名字都要得到银行的认可。银行风控不能只停留在表面，需要签订补充协议，并且更换抵押人。流程变长了，时间成本也提高了。不要自己一个人闷着跑，要先问问贷款银行。

离婚析产和上面所说的不一样。协议离婚或者法院判决之后，房子就属于其中的一方了。这就是转移登记了，税收是怎么征收的呢？要看时间点。离婚证日期之后进行的过户行为可以免除契税和个人所得税。前提就是该房产本来就是夫妻共同财产。一方婚前财产，在离婚的时候双方协商好送给对方的一方算作赠与。赠与需要缴纳契税，税率是3%。非直系亲属之间赠与的话，税率会比较高一些。离婚析产必须要双方本人到场，并且带上离婚证、离婚协议或者判决书以及生效证明。一方不愿意配合的话，就只能拿着判决书去申请单方面办理了。法院发出协助执行通知书后，登记机构就会直接通过。费时费力。协议离婚的话，在现场不能办理完就可以去法院提起诉讼。没有商量余地。

继承变更比较冷门。一方亡故之后，另一方就接过了他的位置。可以办理继承公证书或者拿着法院调解书。拿到公证书之后就到登记处办理变更姓名手续。免征。只收登记费。在继承过户之前要先把房贷还清，否则银行不会解押，无法完成过户。如果有未成年子女的话，监护人需要出具一份保证书，保证以孩子的利益为重来处理房产的事情。卖房受限。公证处在审核的时候很严格，所有的资料都必须齐全。

买卖过户一般只在夫妻之间使用。配偶之间买卖房产的行为是否属于正常的交易行为？缴纳契税和个人所得税。只有在房子达到五年限售期的情况下才需要缴纳房产税。进行买卖流程之后，在以后出售时所缴纳的税款就会比较少。得到的房子是通过赠与获得的，以后卖掉房子要交百分之二十的个人所得税。买卖所得的，按照差价来征收。算大帐的人，在婚内的时候也会进行买卖。费用稍微高一点，在长期内会比较划算。满五唯一普通住宅，夫妻之间买卖过户税费最少，总价控制在合理范围内。

流程中的细节基本一致。网上预约挂号，带上身份证件和相关资料的复印件。现场填写不动产登记申请书、婚姻状况声明。窗口核验、人脸识别、缴费、领取受理回执，三个工作日内可以取证，在部分地方可以立等可取。关注当地的不动产公众号。预约规则经常变化。材料清单可以截图保存下来。结婚证上需要加盖钢印的那一面。把身份证正面和背面都复印到一张纸上了。房本上的每一面都有内容。不要使用手机拍摄、打印照片，如果模糊了就不要收。

贷款买房过户加名字最难。银行经理负责签合同。最好是先把贷款还清再签订合同。没钱还款的话就去找担保公司过桥垫资。费用比较高，而且存在一定的风险。银行同意变更债务人的情况下，重新签订借款合同和抵押合同。利率可能变。原来是基准利率打九折、换人之后按照现在的利率执行。月供上涨的事情要弄清楚了再做决定。公积金贷款买的房，在去公积金管理中心盖章之前。再去银行办理业务，然后到不动产登记处进行登记。顺序搞错了白白跑了。

共有两种方法。共同共有、按份共有，在加名字的时候可以选择其中一种。默认为共同共有，不划分份额。按份共有就是按照各自的份额来分，比如说每人占五十分之一。以后卖房子分财产、缴纳税款按照一定的比例来计算。离婚的时候按照份共有部分的权利受到法律的保护。共同共有先析产。填表的时候想好了再改就方便多了。

材料准备要小心，身份证过期是不能用的。临时身份证加上户口簿就可以用了。户口簿上的婚姻状况一栏应当和实际情况相符。未婚就写未婚，已婚就写已婚。不一致的话就到派出所去更新一下。房产证上的地址和现在的门牌号码不一致的话，就到社区开具证明。老房本没有土地信息的，要先进行权籍调查。时间长点。不要等到过户那天才知道，预约号已经作废了。

费用明细如下：登记费每户80元；共有权证10本，一本一册。印花税是5元，有的地方可以免除。公证费继承公证按照评估价格的1.2%来收取。律师见证费另外计算。中介代办费用在500元左右，2000元左右。自己跑腿零元。

时间轴：婚内的变更要在五个工作日内完成；离婚分割要七个工作日内办结；继承案件则需要十五个工作日来办理；法定节假日顺延。没有加急渠道也没有政务服务中心可以使用催缴功能。

最后要说明的是。房子没有办理过户手续，即使在离婚协议中写明了也没有什么用处。只有经过房产登记之后才具有物权效力。法院判决即刻发生效力，并且不更换证件也可以，但是再出售房产就必须更换。拖着不办，夜长梦多。一方去世之后就不能再更换证件了，也不能在市场上出售。婚内的名字可以加也可以减，两个人自己商定。别因这事吵架。在出发前要打电话确认需要哪些资料。登记中心咨询台电话网上的搜索。打不通就多打几次。

过户这件事，大小也就那么回事。程序固定、材料强硬。不要触碰政策底线，也不要相信黄牛可以插队。自己办理比较划算，而通过中介机构办理则会更加放心。选择哪一个来衡量它的价值和价格。